Сегодня мы снова коснемся вопроса — инвестиции в коммерческую недвижимость. В отличие от сдачи в аренду жилых помещений, типа квартир или комнат, тут есть свои особенности, которые обязательно надо учитывать.
Вообще, коммерческую недвижимость подразделяют на несколько типов. Тут мы говорим про недвижимость, куда инвестируем с целью получения дохода от сдачи в аренду, а не для перепродажи.
- Производственные помещения, цеха, ангары и так далее.
- Склады. Сюда относятся как закрытые помещения, так и открытые огражденные площади для хранения сырья, готовой продукции или техники.
- Офисные помещения. Сейчас офисы могут располагаться в самых различных зданиях, как специализированных деловых центрах, так и надстройками над гаражами, автомойками, и так далее.
- Торговые центры. Ну, тут все понятно вроде. Это одни из самых дорогих объектов для строительства, ввиду их размеров и особой специфики.
Инвестиции в коммерческую недвижимость. Вложение на долгие годы.
Все познается в сравнении. 
Вот и инвестиции в коммерческую недвижимость можно сравнивать с другими вложениями, для оценки его эффективности. Например, нужно помнить, что тут необходим большой стартовый капитал, у коммерческой недвижимости низкая ликвидность, а также имеется большой список факторов, которые влияют на рентабельность вложений.
По поводу преимуществ инвестиций в недвижимость мы поговорим в отдельной статье. А сегодня перечислим факторы, которые надо оценивать при внесении инвестиции в коммерческую недвижимость.
- Расположение. Физическое расположение объекта очень важно для оценки. Тут важно все. Страна – ведь это влияет на юридическую защищенность инвестора. Город – это влияет на стоимость покупки и последующей аренды (цены в Москве и Питере значительно выше, нежели в небольших городах и поселках городского типа). Местоположение внутри населенного пункта – центр города, или его периферия, наличие развитых подъездных путей, железнодорожных сообщений (актуально для складов и производства), наличие метро и сети кафе (важно для офисов). И так далее.
- Востребованность. Перед покупкой необходимо провести профессиональный анализ, будет ли востребована аренда данного помещения в данном населенном пункте. И такой анализ лучше доверить профессионалам, если Вы сами таковым не являетесь.
- Размерность объекта. Сдать маленький офис намного проще, нежели целый крупный торговый комплекс, или производственный цех. На Западе именно мелкие предприниматели являются драйверами экономики, и именно они являются основными арендаторами офисных помещений, студий, или бутиков. Это стоит учитывать также для диверсификации. Если есть выбор, то лучше купить 3-5 небольших объектов в разных частях города, нежели один большой. Так как в данном случае, весь Ваш капитал замораживается в одном объекте.
- Новизна объекта. При инвестировании в момент закладки и строительства, риски повышаются. Но, и отдача значительно выше, так как растет как стоимость самого объекта в момент сдачи, так и отсутствует необходимость вкладываться в ремонт помещений, замену труб и электропроводки, замену каких-то элементов, по новым стандартам безопасности и так далее.
- Конкурентная обстановка. Необходимо оценить текущих и будущих конкурентов. Т.е. если Вы покупаете гостиницу, то нужно посмотреть, сколько гостиниц в данной ценовой категории уже есть в этом регионе, и постараться узнать, сколько планируется построить в ближайшем будущем.
- Штат. Этот момент упускают очень многие инвесторы, при анализе перед инвестированием. Дело в том, что при покупке 1 небольшого офиса, Вам не нужно содержать штат людей, которые будут следить за его состоянием, оплачивать вовремя коммунальные услуги, вести бухгалтерию, следить за оплатой арендатора и так далее. Это можно делать и самому. Другое дело, если Вы купили крупный склад, или деловой центр. Тут есть два варианта. Или нанимать собственный штат сотрудников, или передавать данный объект под доверительное управление в профильные агентства недвижимости.
- У Вас есть план выхода? Вопрос особенно актуальный для инвестиций с использованием заемных средств. Выплачивать кредиты необходимо в независимости от поступлений дохода от аренды недвижимости. А если Вы не нашли арендаторов? А если на объекте случился пожар? Или ураганом снесло крышу? Стратегия должна просчитывать все возможные варианты выхода – в лучшем и в худшем случае.
Загрузка...